展望2018|刘东:未来租房比买房更好

行业动态腾讯房产北京站2018-01-08 13:54

[摘要]2017是一个非常颠覆的年份。

(腾讯房产陈婷婷 发自北京)有着25年地产操盘经验的“骨灰级”人物,2002年最早提出“中央别墅区”概念,并创办了中央别墅发展研究院的刘东,过手的项目从上世纪九十年代潮白河、温榆河畔的龙苑别墅、莱蒙湖别墅、优上美地别墅,到城市豪宅核心区的东山墅、绿城御园、蓝堡国际中心、新城国际等“掐尖”的楼盘。回首25年,他从规划顾问做起,操盘北京近十年的亿元顶豪代表,可以说,他的手里并不缺好房源,也不缺购房经验。

然而,如果说“卖房”是刘东职业生涯的全部,“买房”却不是他最关心的人生命题。刘东,带给人更多的是研究型学者的儒雅和理性,从他个人对买房的态度可见一斑。

过去,刘东始终不相信香港的房价一直能保持在北京10倍的高位,下定决心要把北京的房子置换成香港的房子。他的故事是,在错过了“非典”、错过了“6400点”,直到2017年,等到北京房价的涨幅接近于香港,终于可以卖掉北京的房子在香港置业,而这一年,刚好是他离港赴京工作二十周年。

以2016年为分割线,2016年之前是地产操盘手最好的时代,即使经历“国八条”、“新国八条”等系列调控,仍然没有阻挡楼市进入螺旋式上涨的快速通道,直到推出2016年的“9.30”政策和2017年初的“3.17”新政才算是真正的分水岭,密集出台的手段扼紧了资本咽喉,限购、限价、限贷、限售等措施从供应端到需求端双重夹击,楼市全面进入冷冻状态。

政策的变化,不仅影响了手握重金的投资客的心态,也改变了从业人员的操盘观念。刘东,这位从业25年的见证者,面对“捡钱”时代的落幕,和新时代的来临,在接受腾讯房产采访时,有自己的经验判断和衡量尺度。

以下是文字实录:

——2017年,颠覆市场格局——

记者:您认为2017年楼市有什么新特点?

刘东:2017是一个非常颠覆的年份。

记者:颠覆。

刘东:对,现在政策完全变了,就意味着市场上你可以选的房子和原来不一样了。以前只有普通住宅,商住两用,和所谓的首置房,剩下就是保障房,2017年它是一个根本性的颠覆。出了很多新政,新政告诉你,你有很多可以租的房子,有很多开发商必须自持的房子,还有共有产权,整个市场供应格局完全被打破。

记者:那您觉得现在应该租房还是买房?

刘东:从理智的角度,现在租房比买房划算,因为要看回报率,北京人真正能贷款的人的利息应该在6%左右,但是租金回报不到2%。

——自持、纯租赁、共有产权房是市场新增供应的主流——

记者:今年提的五年内新增150万套、租售同权以及共有产权房,这些新提法,您认为对市场有什么影响?

刘东:跨过2017年你会发现,共有产权房,自持的房子,纯租赁的房子,会是市场供应的主流。从目前新政角度,要保障中低收入人群住得美好,首先他得住得安心,过去我们只喊租比买好,很多人不信,但是我们现在看到未来有这么强的开发商需要自持,那么开发商对租客从物业服务,到对租赁价格以及租赁期限的保障都会严谨很多,可以让人租得放心。

记者:现在提出建立房地产长效机制,会不会取代现行的限购政策?

刘东:当然。我认为今年的几件事,租售同权,共有产权,以及现在的租赁,它对房地产发展乃至未来社会发展影响深远,远大于房产税,甚至优于房产税。因为房产税到底是什么,一直没有说清楚,它究竟是为了控制房价还是税制改革?到底是什么?媒体从来没有解释清楚。

记者:房产税的参照标准并不明朗。

刘东:对,它很难做到公平。我们国家不动产的评估体系和评估架构都没有建好,更别说评估队伍。交了的70年土地出让金和房产税是什么关系?

因此,我拥护新政“创新、调供给”,现在是在等待,为什么需要五年,因为这些新的房屋土地批出来了,它从建设到上市是需要时间的。我坚信“2017最新博彩娱乐大全”一定比房产税值得期待!

——“限价房”和“地王”区分,不搞平均主义——

记者:“限价房”跟“地王”,如果同时在2018年入市,它会产生什么样的影响?

刘东:只有卖了才知道。其实很简单,90年代初的时候,外销房跟内销房是分开的,现在仍然把普通商品房和非普通商品房分开。换句话说,限制单价和总价的70/90,和剩下30%的“无限房”分开,新格局、新作风,是什么就是什么,卖三万的卖三万,卖十万的卖十万,不搞平均主义,不给涨房价找借口。

记者:从市场层面看,您认为2017年北京哪些区域最热?

刘东:目前的供应,完全是政策导向。热门的区域肯定是老区,但是老区没有供应,或者老区的价格决定了它的售价不允许网签,目前普遍有几个特点。第一,五环往外。第二,偏南城,以及通州方向。简单的说:长安街及其延长线以南。

——本轮调控最快12个月失效——

记者:您认为本轮调控会持续多久?

刘东:最近这十年里,无论什么样的政策,从最严厉的那一刻起到松绑或失控,快,12个月之内;慢,没有超过18个月,再严厉的调控措施就无效了。

记者:为什么?

刘东:如果一个人持币超过12个月不买房,家就会出事,比如说会不会离婚?会不会去赌了?会不会去找小三了?(笑)他会有各种各样社会不安定、社会矛盾隐患存在。房子是维系一个家庭很重要的因素,安居乐业对吗?当然也会影响银行和政府的财政收入。

记者:所以最终还是“人”在买房,不是“钱”在买房,首先考虑“人”。

刘东:房子是用来住的,无论用什么样严厉的措施都很难去改变,只要购买力存在,上升驱动存在,那还是会买房,特别是改善需求。

——给环京炒房客泼冷水——

记者:那聊完北京城,我们来聊聊环京,2017年环京也陆续限购,有媒体报道环京的销售情况呈断崖式下跌,您怎么看?

刘东:首先,你在环京购买房屋的心态究竟是什么,你到底是拿来住还是拿来炒,据我了解,其实有相当一部分人是炒的心态。

记者:比较多。

刘东:比较多,我愿意此刻给这些人泼点冷水,因为炒房这件事,国家是不会任由你这么妄为地去让它变成一个可以炒的。

记者:那您觉得环京还值得买吗,如果是刚需,又买不起北京的房子?

刘东:如果是刚需,我以前认为没问题,但是未来北京的共有产权房子贵还是环京贵?即使不保证共有产权的房子一定会比环京便宜,但一定会比环京到达率好一些。

记者:还是建议买北京的共有产权房或者限价房?

刘东:买限价房,甚至我建议你其实可以租。

记者:租。

刘东:现在来看在高房价的地区租房比卖房更划算,生活的幸福指数更高!省下的钱可以在低房价区域买房保值增值,当两地“贫富差距”缩小之后再置换,我就是这么做的,但要有耐心和信心。

——离开北京超过181天才叫疏解——

记者:在环京买房,是解决大城市疏解问题吗?

刘东:疏解其实有很明确的理性定义,就是任何一个人,比如通过你手机的IP查到你,你离开北京超过181天才叫疏解。

记者:就是六个月。

刘东:超过半年,超过半年这才叫疏解成功,你如果说我每天上班下班,这不叫疏解,这叫添堵。

——“我没觉得2017年房价跌了”——

记者:2018年,您觉得面临最大的机遇也好,挑战也好,都有哪些?

刘东:基于刚才说的12到18个月这种购房心理周期变化,2018年我觉得数据不会比2017年再差了。

记者:您觉得它会涨吗?还是会跌?

刘东:我没觉得2017年跌了。2018年,它只要放开的话,真实的数据一定是涨的。我认为就是两极分化,而中低端的房子没有再涨的理由。

记者:如果打算2018年买房,您有哪些建议?

刘东:我建议用二手房换一手房。

记者:如果没有二手房,而是首套房呢?

刘东:首套房就应该跟着政策走,除非有特别资金。

记者:1500万年薪的任泽平先生说,2018年鼓励大家炒股,2019年再去买房,您认同吗?

刘东:应该这么讲,从中国有股市到现在开始,都是股先起房再起的,所以这一点,我跟他稍微有点像,股市好的时候,没人买房,因为大家会觉得升值更快。依我看,2018选择优质的房地产股票投资,可以加快或升级置业计划。

快问快答:

——“以房换房,可以住上豪宅”——

记者:今天路上堵车吗?

刘东:来之前我做了一些防范措施,导航告诉我28分钟能到,但事实上我用了将近一个小时。

记者:您晚上一般几点睡,早上一般几点起?

刘东:不忙的情况下,我会在12点以前睡,睡眠的质量好一些。起床,多年养成的习惯,五点钟起来要起来“批奏章”(笑)。

记者:做了这么多年房地产,如果不做了,您会去做什么?

刘东:我会去拍戏。

记者:拍戏,拍电影吗?

刘东:对,也可能是话剧,也可能是电影,当然离不开跟房地产相关的题材。

记者:您平时看微信公众号吗,哪些类型比较多?

刘东:在这个圈里,几个大号会看,出于工作的原因我是看的。

记者:男人有才和有颜,您认为哪个更重要?

刘东:以我的天分而言,我肯定认为有才比有颜更重要。

记者:最后一个问题,您对豪宅一直很有研究,如果把住豪宅当成一个小目标,那么怎样去实现这个目标?

刘东:香港有一句谚语叫:骑驴找马。意思就是以屋子换房子,把它换出来,靠一次到位赚钱是很难的。其实这个跟我们选股的道理一样,你说买房一点投资属性都没有,那真的是自欺欺人。买房、换房,就是让生活更美好,肯定是从小房子变成大房子,变豪宅。

记者:谢谢您接受我们的采访,并分享了您的故事。感谢!

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